Phát triển nhà ở cho thuê

Bài 1: Thả nổi và bỏ ngỏ

Hiện nay, phân khúc nhà ở cho thuê chủ yếu vẫn "thả nổi" cho người dân đầu tư xây dựng, trong khi đó, nhu cầu thuê nhà rất lớn. Các DN chưa mặn mà với việc "bỏ tiền tấn, thu tiền lẻ" để đầu tư nhà cho thuê.

Nhu cầu cao, đáp ứng thấp

Những ngày nắng nóng vừa qua, chúng tôi đi thực tế tại một số khu nhà trọ cho thuê tại Hà Nội, mới cảm nhận được sự khổ sở, vất vả của những người lao động tỉnh lẻ lên đô thị thuê nhà kiếm sống. Hầu hết các khu nhà trọ nằm ở vùng ngoại vi thành phố, chỉ là những ngôi nhà cấp 4 dựng tạm bợ với mục đích cho thuê, mái lợp phi-brô xi-măng lụp xụp, tồi tàn. Năm bảy người cùng quê, hoặc một gia đình ba, bốn người vì cuộc sống, mưu sinh, phải chấp nhận rời bỏ quê hương, sống tạm bợ trong căn phòng chưa đến 20 m2, ngột ngạt như trong lò bánh mì. Anh Lê Mạnh Cường (47 tuổi, quê ở Phố Lu, Lào Cai), hiện đang thuê một căn phòng rộng hơn 10 m2 ở xã Vĩnh Quỳnh (huyện Thanh Trì) cho biết: Cả hai vợ chồng anh đều làm công nhân, tổng thu nhập mỗi tháng chỉ khoảng 6,5 đến 7 triệu đồng, cho nên mọi chi tiêu đều phải hết sức tằn tiện. Trước đây, tính cả tiền thuê nhà, điện, nước mất khoảng 1,3 đến 1,5 triệu đồng/tháng, còn bây giờ, vợ chồng anh "mất đứt" khoản tiền gấp đôi vì mọi thứ đều tăng giá.

Tươm tất hơn một chút, chị Nguyễn Thị Dậu (quê Nam Ðịnh), có gánh bún riêu khá đắt khách mỗi sáng ở vỉa hè phố cổ Hà Nội hơn chục năm nay. Hiện tại, chị đang thuê một phòng trọ tại khu vực bãi Phúc Tân (quận Ba Ðình), diện tích 15 m2 với giá 1,5 triệu đồng/tháng. Chị cho biết, giá cả ở đây cao hơn khu ngoại thành, nhưng gần chỗ buôn bán, làm ăn nên hai vợ chồng chấp nhận. Tuy nhiên, việc thuê trọ rất bấp bênh vì không biết chủ nhà cho ở đến bao giờ và cứ thỉnh thoảng lại đòi tăng giá thuê phòng. Ðây là phòng trọ thứ năm kể từ khi hai vợ chồng chị lên Hà Nội làm ăn. Cũng trong hoàn cảnh tương tự, vợ chồng anh Nguyễn Văn Hóa (quê Thanh Hóa), làm việc tại khu công nghiệp (KCN) Hiệp Phước, huyện Nhà Bè (TP Hồ Chí Minh), vẫn đang thuê phòng trọ của người dân, mặc dù KCN đã có nhà lưu trú cho công nhân, khá đầy đủ tiện nghi. Anh lý giải, với giá thuê tương đương khoảng một triệu đồng/tháng, ở ngoài thuận tiện hơn cho sinh hoạt. Mặt khác, anh muốn dành phần khu lưu trú công nhân cho những đôi vợ chồng trẻ.

Qua khảo sát, chúng tôi nhận thấy, những người là cán bộ, công chức làm việc tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh,... có thu nhập ổn định hơn còn đỡ vì có thể thuê những căn hộ vài ba triệu đồng mỗi tháng, tiện nghi hơn. Nhưng với người lao động phổ thông, thu nhập thấp, chỉ dám thuê những phòng trọ ọp ẹp, một trận mưa nhỏ đã dột tong tỏng, đêm hè nóng nực như vừa qua, phải đổ nước xuống nền nhà mong chút hơi mát ru giấc ngủ. Ðã thế, cứ định kỳ từng quý , từng tháng, chủ nhà lại úp mở về chuyện tăng giá thuê phòng, tùy theo diễn biến giá điện, giá xăng. Những người lao động thuê trọ, ngoài việc suốt ngày phải quẩn quanh chuyện cân, đo, đong, đếm giữa chi phí ăn ở với thu nhập sao cho hài hòa, phù hợp, còn luôn phải cảnh giác, đề phòng an ninh - trật tự khá phức tạp, nạn trộm cắp như cơm bữa ở các khu nhà trọ.

Theo dự báo, đến năm 2020, có khoảng 7,5 triệu công nhân KCN và 7,5 triệu người thu nhập thấp có nhu cầu về nhà ở. Ðây là "dư địa" rất lớn cho loại hình nhà ở cho thuê và hiện nay khả năng đáp ứng nhu cầu này rất thấp. TS Dư Phước Tân, Trưởng Phòng nghiên cứu quản lý đô thị (Viện Nghiên cứu phát triển TP Hồ Chí Minh) phân tích, hiện nay tỷ lệ hộ gia đình đang thuê nhà ở khu vực nội thành chiếm khoảng 57%, khu vực ngoại thành khoảng 28,5%. Trong đó, nhóm có 9 đến 12 người sống chung trong một căn nhà có diện tích dưới 50 m2 chiếm khoảng 15,4%. Họ có nhu cầu tách ra sống riêng rất lớn, nhưng do phần lớn có thu nhập thấp nên không đủ điều kiện, đành phải sống ghép để san sẻ chi phí. Phần lớn số này thu nhập bình quân từ 5 đến 10 triệu đồng, không đủ tiềm lực mua nhà, phải đi thuê. Trong khi đó, lượng nhà ở xã hội (NOXH) hiện nay chỉ đáp ứng khoảng 5,5%. Vì vậy, việc phát triển căn hộ cho thuê dài hạn tự do (nguồn vốn tư nhân) trong thời gian qua phù hợp xu thế thị trường. Người thuê không bị áp đặt gắn kết giữa cung và cầu (bốc thăm phân phối) như NOXH (vốn Nhà nước). Thị trường căn hộ cho thuê tại TP Hồ Chí Minh hiện nay vẫn còn bỏ ngỏ, nhất là dự án căn hộ cho thuê giá rẻ. Bên cạnh những căn hộ riêng lẻ do tư nhân cho thuê, hầu hết những dự án căn hộ cho thuê trên thị trường hiện nay đều tập trung vào phân khúc cao cấp, nhắm vào khách thuê người nước ngoài hoặc những hộ thu nhập cao, với giá thuê thường tính bằng USD mỗi mét vuông.

Khan hiếm nguồn cung

Tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, dự án nhà cho thuê hiện chỉ "đếm trên đầu ngón tay", với khoảng 5 đến 8 dự án xây dựng. Trong đó, Hà Nội có ba dự án, quy mô chừng 1.100 căn hộ, hiện đã hoàn thành hơn 800 căn với giá thuê khoảng hai triệu đồng/tháng. Còn ở TP Hồ Chí Minh, ngoài các dự án NOXH do Nhà nước bỏ vốn ngân sách đầu tư để bán cho các đối tượng công chức với hình thức thuê mua, chỉ có hai DN bất động sản đầu tư vào phân khúc này là Công ty TNHH Thương mại xây dựng Lê Thành và Tập đoàn CT Group với quy mô hơn 5.000 căn hộ. Các căn nhà cho thuê do DN đầu tư thường bảo đảm chất lượng và an ninh - trật tự tốt hơn hẳn so với nhà cho thuê của người dân. Tuy nhiên, thực tế triển khai đầu tư xây dựng nhà cho thuê, các DN vẫn gặp rất nhiều khó khăn.

Trao đổi ý kiến với chúng tôi, Tổng giám đốc Công ty TNHH Thương mại xây dựng Lê Thành Lê Hữu Nghĩa cho biết, dự án Lê Thành Twin Towers tại TP Hồ Chí Minh có quy mô hơn 600 căn, đã hoàn thành và cho thuê toàn bộ với giá 350 triệu đồng/căn trong vòng 49 năm. Khách hàng có thể sang nhượng lại hợp đồng thuê cho người khác nếu không có nhu cầu, cho thuê theo tháng hoặc chuyển sang sở hữu vĩnh viễn. Công ty cũng đang triển khai tiếp dự án Lê Thành Tân Tạo quy mô 2.464 căn, diện tích mỗi căn hộ từ 35 đến 40 m2, giá mỗi căn hộ từ 350 đến 408 triệu đồng. Khi khách hàng ký hợp đồng, nếu thanh toán 100 triệu đồng, sẽ trả góp mỗi tháng sáu triệu đồng (không lãi suất), còn thanh toán 200 triệu đồng, chỉ phải trả góp mỗi tháng ba triệu đồng. Hết thời gian trả góp (4 đến 5 năm), khách hàng được an cư ổn định, lâu dài (49 năm, hết tuổi thọ sử dụng công trình) mà không phải lo trả tiền nhà từng tháng hay chịu biến động về lãi suất.

Loại hình căn hộ cho thuê dài hạn 49 năm ở Việt Nam hiện nay vẫn còn rất mới mẻ, khiến nhiều người e dè. Thêm vào đó, tâm lý người Việt Nam lâu nay đã quen với việc mua nhà được sở hữu vĩnh viễn, mặc dù đối với căn hộ chung cư vẫn có "ngưỡng" về tuổi thọ sử dụng công trình (thời gian sử dụng căn hộ có hạn). Và để thay đổi được những tư duy đó trong nhận thức của người dân, đòi hỏi phải có cả một quá trình kiên trì và nỗ lực của DN.

Mặt khác, vấn đề quan trọng nhất để đầu tư nhà ở cho thuê là nguồn vốn, DN phải bỏ ra một khoản tiền lớn đầu tư xây dựng dự án, khi hoàn thành mới cho thuê lại, thu hồi vốn dần dần, trong khi hiện nay nhiều DN năng lực còn yếu, hầu hết phải vay tiền ngân hàng để đầu tư nên không dám mạo hiểm. Cùng chung nhận định, Giám đốc Công ty Ðầu tư và phát triển hạ tầng Viglacera (Tổng công ty Viglacera) Trần Anh Tuấn cho biết, Viglacera có 300 căn cho thuê tại Khu đô thị Ðặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội) với giá thuê hằng tháng 25 nghìn đồng/m2, diện tích 50 m2, tương đương mỗi căn 1,2 triệu đồng/tháng. Ðây là mức giá khá ưu đãi, bởi giá cho thuê với diện tích tương tự ở khu vực này khoảng 2,6 triệu đồng/tháng và để thu hồi được vốn bỏ ra, DN phải mất tới 30 năm. Bản thân Viglacera phải đầu tư một dự án hỗn hợp gồm nhiều loại hình nhà ở để bù trừ chi phí. Ông Tuấn cho rằng, sau thời hạn năm năm, khi được phép bán căn hộ cho thuê, DN mới có hiệu quả. Còn nếu chỉ làm NOXH cho thuê đơn thuần, chắc chắn không DN nào lại làm việc "bỏ tiền chẵn, thu tiền lẻ". Chính vì thế, đây chỉ là một vài DN dám "dấn thân" đầu tư phát triển nhà cho thuê, mặc dù thực tế nhu cầu lớn, nhưng chính sách ưu đãi nhà cho thuê chưa có, nên nhiều nhà đầu tư đành phải ngậm ngùi bỏ trống "trận địa" này.

Theo TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nhà cho thuê trên cả nước rất nhiều nhưng chủ yếu do cá nhân cải tạo lại hoặc đầu tư một vài căn hộ nhỏ lẻ cho thuê. Việc phát triển dự án nhà ở cho thuê theo hướng chuyên nghiệp, không có nhiều chủ đầu tư mặn mà, vì lợi nhuận thấp và thu hồi vốn chậm. Phân khúc này kém hấp dẫn hơn hẳn so với các dự án nhà ở để bán, nhất là khi DN bất động sản phần lớn làm dự án dựa vào nguồn vốn ứng trước từ khách hàng.

Về mặt pháp lư, luật sư Trương Thị Hòa cho rằng, Nhà nước cần có chính sách quan tâm hỗ trợ phát triển phân khúc NOXH, nhà ở cho thuê, từ đó giúp vực dậy được thị trường bất động sản. Ngoài việc xây NOXH để bán, Nhà nước có thể xây hàng loạt căn hộ cho người nghèo, cán bộ công chức thuê với giá rẻ. Trong chiến lược nhà ở quốc gia tầm nhìn đến năm 2030 đã được Thủ tướng phê duyệt cũng xác định, nhà cho thuê là một giải pháp để người chưa thể mua được nhà có nơi an cư, lạc nghiệp. Nhưng thực tế hiện nay, những đối tượng này đang phải chịu cảnh sống hết sức bấp bênh trong những căn nhà ổ chuột, thiếu thốn đủ bề.

Theo Xuân Thủy, Tùng Quang/Nhân dân